규제완화에도 부동산 침체는 여전…추가 대책 또 나올까

 

 

 

 

정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 내놓은 대대적인 규제 완화책에도 이렇다 할 효과가 나타나지 않는 모습이다. 다소 하락폭이 둔화되긴 했지만 집값 하락은 계속 이어지고 있고, 거래절벽 현상은 여전하다.

 

 

분양시장 한파도 갈수록 심해지며 서울을 포함한 수도권은 물론 전국의 미분양 주택이 쌓이고 있다. 이에 시장의 시선은 남은 규제에 대한 추가 해제 여부와 시기에 쏠리고 있다.

 

24일 한국부동산원에 따르면 전국 주간 아파트값의 낙폭이 3주 연속 축소되고 있다. 12월 마지막 주(26일 기준) 전국 아파트값이 0.76% 하락한 이후 1월 첫째 주 -0.65%, 1월 둘째 주-0.52%, 1월 셋째 주 ?0.49%로 낙폭이 감소세다.

 

하지만 지난해부터 정부가 전방위적으로 쏟아낸 규제 완화 대책에 비하면 성과가 너무 미미하다. 지난해 정부는 거주의무 완화, 전매제한 기간 단축, 규제지역 해제, 15억원 초과 주택 주택담보대출 허용, 주택담보대출비율(LTV) 상향 조정 등 규제 완화에 초점을 맞춘 각종 부동산 대책들을 연말까지 잇달아 발표했다.

 

 

그럼에도 집값 하락세와 거래 침체가 계속되자 올해 3월 서울 강남3구와 용산을 제외한 서울 전역을 규제지역에서 해제시켰다. 또 실거주 의무 폐지, 중도금 대출 규제 전면 폐지, 전매제한 축소 등 침체된 분양시장에 활기를 불어넣기 위한 조치를 취했다.

 

 

그러나 여전히 부동산 침체는 지속되고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 청약에 나선 전국 3개 단지 전북 익산 ‘익산 부송데시앙’, 인천 ‘송도역 경남아너스빌’, 경기 양주 ‘회천2차 대광로제비앙 센트럴’ 등은 모두 모집 가구 수를 채우지 못하고 미분양이 발생했다.

 

서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지(올림픽파크 포레온)는 일반분양 계약률이 70%에 머무르면서 시장의 기대치를 밑돌았다. 부동산 및 증권업계에서는 정부의 파격적인 규제완화 발표에도 불구, PF(프로젝트파이낸싱)를 일시에 상환할 수 있는 수준인 계약률 80%를 달성하지 못해 실패했다는 시각이 우세하다.

 

 

이에 일각에서는 정부가 사실상 마지막으로 남은 강남3구와 용산구를 규제지역에서 해제하는 한편 서울시가 토지거래허가구역 해제 카드를 꺼내 들 것이라는 관측을 조심스럽게 내놓고 있다. 서울의 핵심지인 이 지역들이 되살아나지 않고서는 전반에 깔린 거래장벽을 해소하기 어렵기 때문이다.

 

 

특히 토지거래허가구역 해제 여부에는 시장의 관심이 뜨겁다. 토지거래허가제란 허가구역 내 있는 토지에 대한 계약을 체결할 때 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는 제도를 말한다. 2년간 실거주를 해야 하기 때문에 전세를 낀 채 매매하는 ‘갭투자’가 불가능하다.

 

 

서울에서 토지거래허가제로 묶인 지역은 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 등으로 집값이 상승할 수 있는 우려가 있는 지역이다.

 

 

서울 토지거래허가구역 중 4개동(방화, 쌍문, 신월, 창신)을 제외한 모든 동이 올해 토지거래허가구역 지정기간이 종료된다. 광역자치단체나 국토부가 재지정 여부를 정하는 만큼 해제에 대한 기대감이 높다.

 

 

가장 먼저 재지정 기간이 만료하는 지역은 목동 등이 위치한 주요 재건축 단지로 올해 4월 26일이 지정 만료일이다. 삼성·청담·대치·잠실동이 포함된 국제교류복합지구 및 인근지역은 올해 6월 22일, 강남구와 서초구 자연녹지지역 지정 만료일은 2024년 5월 30일이다. 이들 지역은 1년 단위로 토지거래허가구역 지정이 연장돼 왔다.

 

 

일각에서는 정부가 부동산 연착륙을 위해 전방위적 규제 완화 기조를 보이고 있는 만큼 올해 만료 시기가 돌아오면 토지거래허가구역도 해제되는 것이 아니냐는 전망이 나온다.